Il y a un an, les promoteurs alertaient sur le risque majeur d'une crise de l'offre de logements neufs. Depuis, la situation a continué de s'aggraver. Au premier trimestre 2022, le nombre de mises en vente d'appartements neufs a chuté de 30,5 % par rapport au premier trimestre 2021, à 17.256, selon les derniers chiffres publiés par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). A comparer à 34.416 sur les trois premiers mois de 2018 !
Le nombre de réservations, lui, a dégringolé de 20,2 %, à 29.628. Au-dessous, même, du niveau du premier trimestre 2020 (30.511) marqué par le début du premier confinement lié à l'épidémie de Covid-19. Et par la fermeture totale des espaces de vente des promoteurs.
« Peu de biens à vendre »
« Si les réservations baissent, c'est tout simple, c'est parce que nous avons moins de biens à vendre », explique Pascal Boulanger, le président de la FPI, qui évoque un « décrochage de la production ». De fait, le stock disponible s'amenuise de façon continue depuis fin 2018. Et il n'avait plus été aussi bas depuis le quatrième trimestre 2012.
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Le problème de fond demeure : la faiblesse du nombre de permis de construire accordés par les maires. Mais un second facteur est venu s'y ajouter . « Depuis le début de la guerre en Ukraine, les coûts des matériaux de construction partent dans tous les sens ce qui pousse certains de nos adhérents à reporter leurs projets pour éviter de travailler à perte », poursuit-il. En attendant un hypothétique retour à la normale.
De fait, explique-t-il, le coût de la construction représente en moyenne 50 % du prix de revient d'une opération immobilière. « Si ce coût dérape de 10 %, l'impact est de 5 % sur le prix final, ce qui correspond à la marge du promoteur après impôts. »
« Dans l'impasse »
Tandis que l'offre d'appartements neufs diminue, la demande résiste et reste forte. Ce déséquilibre pousse aussi les prix à la hausse. Sur un an, l'augmentation atteint 5,4 % pour l'ensemble du territoire. Elle est plus importante en régions (+5,8 %) et un peu plus modérée en Ile-de-France (+3,4 %) - où le prix au mètre carré était déjà nettement plus élevé.
« Si les prix augmentent encore, nous ne vendrons plus. Et comme nous n'avons plus de stock, nous sommes dans une impasse », lâche Pascal Boulanger, qui tire à nouveau la sonnette d'alarme.
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Seule petite lueur dans ce sombre tableau : la hausse du nombre de permis de construire enregistrée au premier trimestre 2022. Mais selon la FPI, elle est largement artificielle, liée au fait que de nombreuses demandes ont été déposées fin 2021, avant l'entrée en vigueur de la RE2020 , la nouvelle réglementation thermique sur les constructions. « Pour moi, il s'agit d'un épiphénomène et non d'une tendance », regrette-t-il.
Les propositions de la FPI sont simples : il faut aider davantage les maires bâtisseurs, en « fléchant une partie de la TVA immobilière vers les communes ». Il faut aussi « obliger les maires à respecter les règles qu'ils ont eux-mêmes édictées et rendre les plans locaux d'urbanismes (PLU) impératifs », estime le patron des promoteurs. Autrement dit, si une opération est conforme au PLU, elle n'a pas de raison d'essuyer un refus de permis. La FPI demande aussi « une pause normative » le temps d'intégrer les évolutions réglementaires récentes comme la RE2020.
Par Elsa Dicharry
Publié le 25 mai 2022 à 11:00
Mis à jour le 27 mai 2022 à 15:10
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