Atterrissage en vue sur le marché de l'immobilier résidentiel ancien. La Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim) s'attend à une baisse de 15 % à 20 % du nombre de transactions en 2022 par rapport à 2021, à un million ou un peu au-delà.
« Cela restera une très belle année », tempère le président de l'organisation, Jean-Marc Torrollion. Après un millésime 2021 de tous les records, au cours duquel 1,182 million de maisons et d'appartements ont changé de mains en France.
En réalité, le ralentissement est déjà là. Dans son baromètre publié il y a quelques jours, SeLoger faisait état, à fin février, d'une baisse des ventes de 13,4 % sur trois mois en glissement annuel sur l'ensemble du territoire.
Baisse de l'offre
Ce mardi 29 mars, les Notaires du Grand Paris ont indiqué une réduction de 14 % du nombre de transactions de novembre 2020 à janvier 2021 en Ile-de-France, par rapport à la même période un an plus tôt. Cependant, « les volumes de ventes sont encore supérieurs de 5 % à la moyenne des dix dernières années », ont-ils souligné dans leur note de conjoncture.
La guerre en Ukraine risque de faire encore grimper le prix des logements en Europe
Ce ralentissement du marché est d'abord lié à une baisse de l'offre de biens à vendre. Elle s'était déjà contractée de 6 % en 2021. Mais la Fnaim a aussi observé « un petit tassement de la demande ». SeLoger l'attribue en particulier à une difficulté d'accès au crédit immobilier pour certains acheteurs potentiels.
Pour la suite, il est difficile de faire des prévisions. Les taux d'emprunt ont commencé à remonter. Mais le ministre de l'Economie et des Finances, Bruno Le Maire, a assuré il y a quelques jours surveiller « au plus près » l'accès des ménages au crédit immobilier.
Conjoncture incertaine
Le contexte géopolitique et la crainte d'une remontée du chômage en France laissent planer l'incertitude. « On ne mesure pas quel pourra être l'effet de la conjoncture sur les projets immobiliers des Français », poursuit Jean-Marc Torrollion. Mais pour l'heure, assure-t-il, les agents immobiliers ne constatent aucune annulation de transactions du fait de la guerre en Ukraine.
Les trois incertitudes qui pèsent sur le marché du logement ancien en France
En outre, note-t-il, « la pierre reste une valeur refuge avec l'inflation ». Deux autres phénomènes vont avoir des conséquences difficiles à appréhender. Tout d'abord, la hausse du coût des matériaux de construction, qui fait mécaniquement monter les prix de l'immobilier neuf.
Or les marchés de l'ancien et du neuf sont poreux. Le délégué général de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), Didier Bellier-Ganière, notait déjà début mars « qu'un certain nombre de nos acquéreurs se reportent sur le logement ancien - généralement moins cher -, ce qui fait peser une pression supplémentaire sur les prix de l'ancien ».
Vents contraires
Autre inconnue : les effets de la loi Climat et résilience, qui prévoit d'interdire progressivement à la location les biens classés F et G puis E au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE). Certains propriétaires vont-ils être tentés de se débarrasser de leurs « passoires thermiques » ? Le président de la Fnaim reste en tout cas persuadé que celles-ci vont voir leurs prix baisser, peut-être même dès la fin de cette année.
Le marché immobilier est donc soumis à des vents contraires. Quoi qu'il en soit la concurrence va s'accroître pour les professionnels du secteur, habitués depuis quelques années à évoluer en parallèle sur un secteur ultra-dynamique.
Par Elsa Dicharry
Publié le 1 avr. 2022 à 7:00
Mis à jour le 1 avr. 2022 à 8:43
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