Depuis la crise sanitaire, les investisseurs en immobilier diversifient davantage leurs portefeuilles d'actifs. Et cela ne se fait pas en faveur des commerces. Selon Knight Frank, 3,18 milliards d'euros ont été investis dans le secteur en 2021 en France. Soit le niveau le plus bas depuis 2019, inférieur de 17 % à celui de 2020 et de 36 % à la moyenne sur dix ans.
A fin 2021, les commerces ne représentaient plus que 10 % des volumes investis dans la pierre, à comparer à 13 % fin 2019. Le marché a cependant aussi souffert d'un manque d'offre. « Dans le contexte incertain lié à l'épidémie de Covid-19, les vendeurs ont préféré attendre avant de mettre leurs biens sur le marché », souligne Cédric Ducarrouge, responsable de l'activité commerciale en France chez JLL.
Attrait pour les parcs d'activité
Les opportunités d'investissement dans les centres commerciaux sont aussi de plus en plus limitées, puisque les créations de complexes sont devenues rarissimes. Cela ne va pas s'arranger à l'avenir, la loi Climat et Résilience, adoptée l'été dernier, ayant acté le gel des nouvelles zones commerciales.
Pour l'heure, il reste en revanche quelques projets d'ouverture de parcs d'activité commerciale, en périphérie des villes. « On note un réel intérêt des investisseurs pour ces 'retail parks' [où l'on circule d'un bâtiment à l'autre à l'air libre, ce qui a rassuré les clients en période d'épidémie, NDLR], un modèle plébiscité par les consommateurs, avec des taux de vacance très faibles et des loyers maîtrisés », souligne Antoine Grignon, associé chez Knight Frank.
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Ils ont capté 35 % des investissements dans l'immobilier commercial l'an dernier, à comparer à 21 % pour les centres commerciaux et 33 % pour les rues commerçantes de centres-villes. Celles-ci « restent très attractives, même s'il existe des différences selon les villes et les quartiers », poursuit l'expert.
La proximité et l'alimentaire en baisse
Les volumes investis dans les commerces de proximité et l'alimentaire sont en baisse par rapport à 2020, mais restent à un niveau élevé, à 490 millions. Ceci est en bonne partie lié aux cessions d'actifs opérées par Casino.
Parmi les autres grandes transactions répertoriées en 2021, l'investissement de Crédit Agricole dans neuf « retail parks » d'Altarea et des commerces de la gare Montparnasse à Paris, la vente de six centres commerciaux de Wereldhave à Lighthouse Capital ou encore la cession d'un portefeuille de magasins Decathlon à Ireit Global Group.
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Le moindre intérêt des investisseurs pour l'immobilier commercial ne date pas de l'épidémie de Covid-19. « Dès fin 2014, nous avions coupé nos investissements dans le commerce. Le chiffre d'affaires était stagnant dans les centres commerciaux, la part de l'e-commerce progressait », explique le directeur général de CDC Investissement immobilier, Arnaud Taverne.
« Pas mal d'opérations » en cours
Et puis, ajoute-t-il, « le commerce est un métier particulier. Il faut pouvoir négocier avec de grandes enseignes textiles internationales, par exemple. Et pour être gagnant dans ces négociations, il faut avoir une taille critique que nous n'avions pas ». Aujourd'hui, la filiale de la Caisse des Dépôts se concentre donc sur les commerces en pieds d'immeubles faisant déjà partie de son patrimoine.
Pour autant, l'immobilier commercial n'a pas dit son dernier mot. Selon Knight Frank, l'activité s'était déjà nettement redressée au second semestre 2021, avec 2,2 milliards d'euros investis sur la période, contre 970 millions environ au premier semestre. « Nous voyons pas mal d'opérations en ce moment sur le marché », souligne Antoine Grignon. 2022 pourrait ainsi être une meilleure année que 2021.
Par Elsa Dicharry
Publié le 21 janv. 2022 à 14:24
Mis à jour le 23 janv. 2022 à 11:49
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