Marginale, la transformation de bureaux en logements s'accélère

Le gouvernement indiquait il y a un an vouloir « massifier » les opérations de transformation de bureaux en appartements en France afin de pallier, en partie, le manque de logements. L'objectif est encore loin d'être atteint. Mais le phénomène, s'il reste marginal, est en progression.

Le contexte est porteur. Le développement accéléré du télétravail, qui a poussé un certain nombre de sociétés à réduire leurs surfaces de bureaux, a créé des opportunités, notamment en Ile-de-France. L'heure est aussi à la reconstruction de la ville sur la ville, plutôt que d'artificialiser de nouvelles terres.

Cap sur la province

Action Logement, qui avait créé en juillet 2020 une foncière dédiée, a indiqué mercredi que celle-ci avait acquis, ou était en train d'acquérir, 180.000 mètres carrés de bureaux à transformer. Avec, à la clef, la création de 4.700 logements. Il y a douze mois, une dizaine de projets seulement avaient été lancés, essentiellement en Ile-de-France, portant sur la réalisation de 1.500 logements.

« Nous avons actuellement 70 opérations en cours - dont une trentaine lancée en 2021 - qui vont permettre la création de 11.000 logements », s'est de son côté félicité ce jeudi le président de Novaxia, Joachim Azan.

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Les chantiers se situent essentiellement en région parisienne, mais cette entreprise d'investissement dans le renouvellement urbain s'est aussi récemment lancée dans le « recyclage urbain » dans plusieurs villes de province - Nantes, Bordeaux, Grenoble, Saint-Etienne, Toulouse - et il s'agit « d'un axe de développement stratégique », indique son patron.

Ce dernier vise les 100 projets d'ici à fin 2022. Novaxia, qui se revendique première société à mission du secteur immobilier, s'appuie en partie sur une solution de financement, lancée il y a un an, qui mobilisel'épargne de l'assurance-vie. La ministre déléguée au Logement, Emmanuelle Wargon, s'est montrée particulièrement intéressée par cette initiative.

Moins de possibilités à Paris

Engagé depuis 2017 dans la conversion d'immeubles, Covivio prévoit, de son côté, la livraison de 220 logements en 2022 et 300 à partir de 2023. La foncière compte actuellement huit projets en développement, en région parisienne mais aussi à Bordeaux et à Chartres. Et d'autres dossiers sont dans les tuyaux avec un potentiel de 600 logements à lancer mais en attente d'autorisation administrative et 3.000 autres à l'étude.

Icade, filiale de la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC), livrera, quant à elle, au premier semestre de cette année 113 logements à Marseille issus de la transformation d'un immeuble de bureaux. Et elle va bientôt lancer deux autres opérations.

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Le ministère chargé du Logement ne dispose pas de chiffres globaux sur les projets engagés ou les livraisons à venir. Mais il indique que les autorisations de transformations de bureaux en logements en France ont concerné 350.000 m2 et 5.300 logements par an en moyenne entre 2013 et 2020. Soit 1,2 % de l'ensemble des permis au global, et jusqu'à 12 % à Paris.

La municipalité est très engagée dans ce mouvement. Mais désormais, les possibilités sont plus limitées dans la capitale - où le taux de vacance des bureaux est retombé autour de 3 % fin 2021 et où la demande de locaux par les entreprises est forte.

Nouvelle équation financière

Elles sont plus importantes en banlieue parisienne et ailleurs sur le territoire. « Dans des villes comme Saint-Ouen ou Aubervilliers, les loyers des logements ont beaucoup augmenté alors que ceux des bureaux stagnent », note Joachim Azan. Ce qui rend financièrement possibles des opérations qui auparavant n'auraient pas été rentables. Car ces opérations, techniquement complexes, sont aussi coûteuses.

Afin d'accélérer le mouvement, le gouvernement travaille aussi - avec la direction numérique de l'Etat - au développement d'un outil pour aider les élus à repérer les bâtiments à transformer.

Par Elsa Dicharry

Publié le 20 janv. 2022 à 17:24

Mis à jour le 20 janv. 2022 à 17:32

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