C'est confirmé : 2021 aura battu tous les records en matière de ventes de logements anciens en France. Selon la Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim), 1,182 million de transactions ont été conclues l'an dernier. A comparer à 1,024 million en 2020 - année déjà exceptionnelle malgré deux confinements liés à l'épidémie de Covid-19 - et 1,067 million en 2019.
La Fnaim s'attendait pourtant à une baisse des volumes de ventes , à cause d'une petite diminution de la demande, mais surtout d'une contraction de l'offre de biens à céder. Il n'en a rien été. Le nombre de transactions a, en particulier, continué d'augmenter dans les villes moyennes , en périphérie des grandes villes et dans les zones rurales.
Nombre de transactions records
« Au moment où de nombreuses incertitudes ont pesé et pèsent encore sur l'économie, la pierre apparaît pour les Français comme un investissement fiable et pérenne », commente le président de l'organisation, Jean-Marc Torrollion.
Les prix aussi ont atteint des niveaux inédits en 2021, à 2.730 euros du mètre carré en moyenne nationale (+7 % sur un an) selon la Fnaim. Ils ont augmenté encore plus pour les maisons (+8,1 % en 2021 après +6,6 % en 2020 et +3,3 % en 2019) que pour les appartements (+5,6 % en 2021 après +6,2 % en 2020 et +5 % en 2019).
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Qu'en sera-t-il en 2022 ? « Cela fait deux ou trois ans que le marché immobilier déjoue tous les pronostics. Je ne me risque donc plus à faire des prévisions », indique le président de Century 21, Laurent Vimont.
Cependant, note ce dernier, « le niveau atteint par les prix commence à désolvabiliser les ménages les plus modestes, en particulier les plus jeunes », pour lesquels il devient de plus en plus difficile d'acheter. Ceci en dépit de la faiblesse persistance des taux d'intérêt d'emprunt immobilier.
Forte présence des investisseurs
« Certains de nos concitoyens abandonnent leurs projets d'acquisition face à des prix très élevés », confirme le président de Laforêt Immobilier, Yann Jéhanno. Pas de quoi, néanmoins, faire fondre la demande.
Les investisseurs restent en effet très présents sur le marché. Les ventes dans le cadre d'un projet d'investissement locatif ont ainsi représenté 25 % du total chez Laforêt l'an dernier et plus de 30 % chez Century 21.
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Le marché demeure aussi porté par les acquéreurs d'un second logement avec leurs « envies d'ailleurs », souligne Yann Jéhanno. Le développement du télétravail « rebat les cartes », constate-t-il. « J'ai le sentiment que passé l'effet confinement, l'appel de la chlorophylle et la volonté de mieux vivre son logement vont être assez durables. Et que les gens sont prêts à arbitrer entre des mètres carrés et du temps de transport », commente, de son côté, Laurent Vimont.
En parallèle, l'offre de biens à vendre s'est amenuisée, reculant de 15 % en 2021 par rapport à 2020, selon Laforêt Immobilier - quand la demande grimpait de 18 %. Jamais le stock n'a été aussi bas, en particulier en régions et s'agissant des maisons plus encore que des appartements, constate-t-on dans ce réseau.
Vers « un nouvel équilibre »
Cependant, « si le stock est bas, il tourne. Les logements changent de mains. Le marché n'est pas bloqué. Un ménage qui veut quitter son appartement pour acheter une maison va le mettre en vente, et cela répondra à une autre demande », explique Yann Jéhanno.
« C'est le nombre de mandats rentrés qu'il faut regarder, davantage que le stock d'offre », nuance aussi le patron de Century 21. Même s'il admet que le niveau élevé du nombre de transactions et la rotation « extrêmement rapide [des biens, NDLR] font que ce stock se dégrade ».
« En 2022, le marché va trouver un nouvel équilibre. Et si le million de transactions est atteint, nous serons déjà très contents », admet Laurent Vimont. Les notaires tablent aussi sur une baisse du nombre de ventes, sans effondrement.
Quant au patron de Laforêt Immobilier, il s'interroge sur une éventuelle hausse des taux d'intérêt d'emprunt immobilier. Selon lui, « cela pourrait permettre de refroidir les prix ». Ce qui, après tout, ne serait pas une mauvaise nouvelle, conclut-il.
Par Elsa Dicharry
Publié le 3 janv. 2022 à 15:56
Mis à jour le 4 janv. 2022 à 9:34
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