Taux de crédit toujours plus bas, épargne plus abondante : les prix de l'immobilier sont à la hausse partout dans le monde. D'après une récente étude réalisée par le think tank Oxford Economics - qui a examiné les prix des logements dans 14 pays entre 1900 et 2021 - les logements seraient ainsi surévalués d'environ 10 % par rapport aux tendances à long terme, avec évidemment des variations entre les pays.
Même s'il n'est pas aussi prononcé que celui qui a précédé la crise financière de 2008, ce boom immobilier serait l'un des plus importants depuis 1900. « Si nous comparons les ratios prix/loyers sur le long terme, les prix pourraient être surévalués d'environ 11 %. Lors du dernier boom qui a atteint son pic en 2006, nous estimions la surévaluation entre 13 % et 15 % », détaille Adam Slater, économiste en chef d'Oxford Economics.
Des taux d'intérêt faibles et une épargne record
Depuis les années 1990, cette flambée mondiale des prix immobiliers s'explique par des crédits bancaires à des taux d'intérêt très favorables. Et même si les conditions d'octroi des crédits se sont durcies dans certains pays observés par Oxford Economics, comme en France avec les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière, la pandémie a entraîné deux conséquences notables. D'abord, la plus grande importance d'un logement confortable - plus vaste et avec un balcon, une terrasse ou un jardin. Ensuite, une envolée de l'épargne qui permet d'acquérir au-dessus du prix de marché.
En regardant de plus près les données analysées par Oxford Economics entre 1946 et 2021, parmi les 14 pays étudiés, les marchés les plus risqués sont les Pays-Bas, le Canada, la Suède, l'Allemagne et la France. Ainsi, aux Pays-Bas, les prix à l'achat sont supérieurs de 14,3 % à la tendance moyenne sur le long terme et de 15,3 % à la location.
Dans l'Hexagone, les prix d'achat versus la tendance sur le long terme sont surévalués de 2,8 % et de 4,1 % pour les locations. Un constat partagé par le site Meilleurs Agents. Dans la capitale, la pierre se négocie selon lui en moyenne 10.296 euros/m2 pour un appartement, soit une hausse de 0,3 % en 2021. Les prix grimpent aussi dans les six plus grandes métropoles de province : +0,3 % à Lille, Nice et Strasbourg, +0,5 % à Lyon, +0,6 % à Marseille et Nantes.
Remontée de l'inflation
Sur un an, à fin mars 2021, 1,08 million de logements anciens ont été vendus en France. Du jamais vu, alors même que la période a été marquée par plusieurs confinements du fait de l'épidémie de Covid-19.
Jusqu'où la hausse des prix peut-elle aller ? « Il est prouvé que plus un boom immobilier se poursuit, plus il est probable qu'il s'arrête, en particulier lorsque les prix se détachent des fondamentaux, c'est ce qu'on appelle parfois la 'dépendance à la durée' », considère Adam Slater. La question clé à l'avenir sera de savoir comment les taux réels des emprunts immobiliers se comportent face à cette abondance d'épargne et une inflation plus élevée.
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